Leçon 9 – Mettre en place un plan d’action

Vient le moment important de prospecter les biens. Oui, vous allez passer un peu de temps en préparation, mais les visites restent toujours un plaisir, avec leur lot d’attentes et de surprises, bonnes ou mauvaises d’ailleurs. Elles sont instructives, et vous vous épargnerez les visites inutiles en suivant ce plan d’action !

Déterminez les critères du bien à rechercher

Une fois que vous avez déterminé la ville dans laquelle vous souhaitez investir, vous devez choisir votre cible, afin de la faire correspondre avec :

• La typologie du bien à acheter ;
• L’emplacement à privilégier.

👉 Si vous ciblez les étudiants, vous rechercherez une petite surface ou un logement à proposer en colocation, à proximité d’un campus ou des grandes écoles ;

👉 Si vous ciblez les couples jeunes actifs, vous chercherez un petit T2 ou un T3, à proximité des bassins d’emplois, des transports en commun, des bars et restaurants ;

👉 Si vous ciblez les familles, vous rechercherez au minimum un T3, à proximité des écoles, des transports en commun et des commerces.

L’emplacement ne doit pas seulement offrir des commodités essentielles aux locataires. Vous devez aussi le sélectionner pour assurer votre rentabilité. C’est ainsi qu’il devra se situe dans un quartier :

✅ Où la demande locative est suffisante ;

✅ Où le pourcentage de logements vacants est faible ;

✅ Où le potentiel de valorisation du bien est important.

La recherche des biens

Vous rechercherez votre bien sur les sites d’annonces en ligne, sauf si vous êtes en quête d’un bien d’exception qui mobilise les réseaux professionnels du off-market, comme un immeuble de rapport. 

Les sites vous feront un temps précieux, car même les agents immobiliers les utilisent pour rendre visibles l’immense majorité des biens qu’ils ont dans leur portefeuille et en vitrine.  

Parmi les plus utilisés, citons : Leboncoin, Se Loger, Bien’ici, Logic Immo, Paruvendu ou encore À vendre et à louer. Pour vous éviter de procéder quotidiennement à une mise à jour, enregistrez votre recherche avec les critères essentiels pour obtenir une sélection quotidienne dans votre boîte mail.

Soignez bien cette étape de manière à ce que :

☝️Les biens soient correctement ciblés ;

☝️La recherche ne soit pas trop restrictive. N’hésitez pas, par exemple, à ajouter plusieurs milliers d’euros à votre budget, pour tenir compte de la marge de manœuvre de la négociation.

L’analyse des logements

Sauf à vous positionner sur une ville où l’offre est rarissime, vous allez rapidement obtenir des résultats de recherche. 

Chaque jour, consultez la sélection proposée par les sites, à un moment où vous êtes disponible pour éventuellement pouvoir passer des appels. Sur certaines zones, les biens partent dans la journée, voire même en quelques heures, d’où l’importance de créer une routine de recherche et de vous montrer réactif.

Ce que vous verrez en premier, ce sont les photos. Si elles vous donnent un aperçu du logement, ne vous limitez pas à elles, elles peuvent être trompeuses, dans un sens comme dans l’autre.

Lisez soigneusement les informations qui figurent sur l’annonce, pour vérifier que le logement correspond effectivement à vos critères de recherche. S’il manque des informations, n’hésitez pas à appeler le propriétaire ou l’agent immobilier.

Ce que vous devez savoir à ce stade :

• Dans quelle rue se situe le logement (si le propriétaire refuse de vous communiquer le numéro, demandez simplement à quelle hauteur il se trouve). Vous pourrez ainsi déterminer si l’emplacement est bon (demande locative + valorisation + commodités) et calculer le prix du marché pour voir si celui du bien est correctement fixé ;

• La classe énergétique du DPE : il s’agit d’une mention qui doit obligatoirement figurer sur l’annonce. Depuis le 1^er janvier 2023, les passoires thermiques (logements consommant 450 kWh/m2) sont interdites à la location. En 2025, ce sera le cas des logements de classe G, en 2028, les logements de classe F, puis en 2034, ceux de la classe E. En parallèle, depuis août 2022, le gel des loyers est mis en place pour les logements F et G. Idéalement, ciblez des biens des classes A à D, sinon, vous devez disposer d’une enveloppe spécifique pour entreprendre les coûteux travaux de rénovation énergétique… Lesquels prennent aussi du temps.

Idéalement, faites-vous communiquer les documents du dossier de diagnostics techniques pour savoir si le logement comporte de l’amiante ou du plomb et connaître l’état des installations électriques et gaz. Inutile de vous déplacer si le logement est truffé de défauts et que vous n’avez pas le budget pour les réparer.

L’organisation des visites

Conseil : vous visitez un logement que vous allez louer, et pas un logement dans lequel vous allez habiter. Laissez donc de côté vos attentes pour vous concentrer sur celles de votre cible de locataires.

Idéalement, regroupez les visites sur une même journée, afin d’optimiser votre temps. Et pour encore en gagner le jour J, prévoyez une liste de questions et de points à vérifier dans le logement.

📋 Listes des questions à poser :

• Pourquoi le bien est-il en vente (une situation d’urgence comme un divorce ou une mutation professionnelle peuvent permettre de négocier le prix) ;
• L’année de pose de la chaudière ou du chauffe-eau ;
• A quand remontent les derniers travaux ;
• S’il y a eu des dégâts récemment ;
• La superficie de chaque pièce et leur exposition ;
• La qualité de la connexion internet ;
• Quels sont les murs porteurs ;
• Le montant de la taxe foncière et des charges de copropriété ;
• Des travaux sont-ils votés / payés (ou non payés) dans la copro. Demandez à consulter les PV d’AV.

🔎 Listes des éléments à vérifier :

• L’état de la façade et de la copropriété : des boîtes aux lettres arrachées, un interphone qui ne fonctionne pas, des parties communes sales doivent vous alerter ;
• L’état des sols et des murs ;
• L’état des dépendances comme la cave et le parking ;
• La luminosité et le bruit ;
• Si le logement comporte des traces de moisissure ou d’humidité.

À l’issue de votre visite, si le logement a retenu votre attention mais que vous n’êtes pas encore décidé, demandez s’il est possible de faire une contre-visite. Et si possible à une heure différente !

Prenez ensuite le temps de vous promener dans le quartier pour voir s’il semble sécurisé, pour savoir quelles sont les commodités à proximité, leur temps de trajet à pied depuis l’immeuble…

Pensez à interroger la mairie pour savoir si d’éventuels travaux sont prévus pour le réhabiliter, l’équiper, le rénover… En fonction de leur nature, ils peuvent causer une nuisance aux locataires (bruit, circulation ralentie), mais aussi vous apporter une substantielle plus-value.

Multipliez les visites si vous en avez le temps reste une bonne idée. Au fil du temps, votre œil va s’aguerrir, vous repérerez plus rapidement et facilement les défauts et les qualités d’un logement et vous serez encore plus prêt à saisir l’opportunité qui se présente !