Certaines assurances sont obligatoires, pour le propriétaire comme pour le locataire, d’autres demeurent facultatives, comme la GLI. Cette dernière a néanmoins toute son importance pour sécuriser votre investissement locatif. On passe en revue les garanties et assurances maintenant !
L’assurance PNO : obligatoire pour les logements en copropriété (propriétaire)
PNO est un acronyme signifiant propriétaire non occupant.
La loi Alur de 2014 pose en principe que chaque copropriétaire doit s’assurer en responsabilité civile, qu’il soit occupant ou bailleur.
En droit, la responsabilité civile signifie que vous devez réparer un dommage causé par votre logement à un tiers (locataire, voisin, personne de passage.).
Le dommage peut résulter d’événements comme un incendie, un dégât des eaux… La facture peut vite s’envoler, et c’est pour vous éviter de vous retrouver insolvable, que la loi vous impose de vous assurer. Ce sera la compagnie d’assurance qui indemnisera le dommage à votre place.
À savoir : votre contrat d’assurance multirisques personnelle du logement que vous occupez peut aussi vous couvrir pour la PNO de votre investissement.
L’assurance habitation : obligatoire pour tout logement (locataire)
A minima, le locataire doit souscrire une assurance risques locatifs. Il peut ajouter des garanties optionnelles.
A minima : l’assurance contre les risques locatifs
Celle-ci couvre le logement contre les risques :
- Incendie ;
- Catastrophes naturelles (tempêtes, inondations, tremblement de terre…) ;
- Dégâts des eaux : les dommages résultant d’un débordement d’eau, d’une rupture de canalisation ou d’une fuite sont toujours couverts. Attention, d’autres risques peuvent être exclus, par exemple ceux liés à l’humidité non traitée dans le logement ;
- Catastrophes technologiques ;
- Émeutes, attentats et actes de terrorisme.
Pour être mieux protégé, le locataire peut souscrire des garanties optionnelles comme :
- Le dommage des appareils électriques (vous ne pouvez pas la lui imposer en cas de location meublée, cette clause est interdite dans le bail) ;
- La responsabilité civile ;
- Le vol ;
- La protection juridique ;
- La garantie recours des voisins et des tiers : elle est presque systématiquement proposée avec la garantie de base des risques locatifs.
Un contrat multirisques habitation comportera l’ensemble de ces garanties.
Ce que le bailleur peut légalement exiger
Au plus tard au moment de la remise des clés, le locataire doit vous fournir une attestation d’assurance. Cette formalité est à renouveler une fois par an. Si le locataire ne remplit pas cette obligation, deux options s’offrent à vous :
- Résilier le bail : s’il contient une clause résolutoire, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour s’assurer. Il ne vous la fournit toujours pas ? Vous pouvez saisir le juge pour faire ordonner votre expulsion du logement. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, vous devrez demander à un commissaire de justice (ex-huissier de justice) d’assigner le locataire devant le tribunal judiciaire ;
- Souscrire une assurance risques locatits pour le compte du locataire : vous devez au prélable l’en aviser par LRAR. Si passé un délai d’un mois, il n’a toujours pas présenté d’attestation d’assurance, vous en signerez une pour son compte. Vous paierez la prime, mais vous répercuterez son montant sur les charges. Vous pouvez augmenter le montant de cette prime de 10 %.
À savoir : la souscription d’une assurance pour le compte du locataire vous empêche ensuite de demander la résiliation du bail. Le locataire peut choisir de souscrire une autre assurance, vous devrez alors résilier celle que vous payez actuellement.
La GLI : pour se couvrir contre les impayés et les dégradations
Le saviez-vous ? Seuls 2 % des bailleurs font face à un impayé. Vous veillerez bien entendu à bien choisir votre locataire, en fonction de critères comme la solvabilité (il gagne 2.8 à 3 fois le montant du loyer) et à la stabilité de sa situation professionnelle.
Pour autant, vous pouvez vous assurer contre les impayés de loyer et les dégradations locatives, pour gagner en sérénité et maintenir la rentabilité de votre investissement locatif.
Aussi appelée garantie loyers impayés (GLI), cette assurance vous propose de vous couvrir contre :
- Les impayés de loyers et de charges, généralement dans la limite d’un plafond global d’indemnisation, sinon, en mois de loyers ;
- Les frais de recouvrement de loyers et de contentieux avec le locataire ;
- Les réparations locatives ;
- Les dégradations immobilières ou mobilières.
Vous vous montrerez vigilant au moment de souscrire votre GLI, car l’étendue des garanties peut fortement varier d’un assureur à l’autre. Il en va de même des conditions à remplir pour assurer un locataire et pour mettre en œuvre les garanties.
À savoir : si vous souscrivez une GLI, vous ne pouvez pas demander au locataire de vous proposer en plus un cautionnement, sauf s’il est étudiant ou apprenti.
À savoir : vous ne pouvez pas souscrire une GLI pour la location saisonnière.
La Visale : une alternative gratuite à la GLI
La Visale est une assurance de loyers impayés gratuite, proposée par Action Logement. Elle vous propose :
- Une indemnisation des impayés, dans une limite de 36 loyers (seulement 9 loyers si vous êtes bailleur sur le parc locatif social) ;
- Les dégradations, pour un montant représentant 2 mois de loyers et charges, même si vous signez un bail mobilité avec le locataire. Comme vous ne pouvez pas exiger de dépôt de garantie en bail mobilité, vous avez intérêt à choisir la Visale !
Toutefois, la garantie Visale est accordée selon des critères stricts tenant à la location et au locataire. Ainsi, vous devez proposer un logement à titre de résidence principale, à un loyer charges comprises n’excédant pas 1 500 euros en Île-de-France, 1 300 euros en régions.
Le bail doit intégrer une clause résolutoire, et ne peut pas être signé avec l’un des membres de votre famille.
Le locataire doit :
- Être un jeune de 18 à 30 ans ;
- Ou être salarié du privé avec un salaire inférieur ou égal à 1 500 euros, peu importe son statut (CDD, CDI, intérim…) ;
- Ou un locataire en bail mobilité.
Comment bien choisir ses assurances ?
Choisir son assurance PNO
Vous devrez étudier de près :
- Les exclusions de garantie et les plafonds d’indemnisation ;
- Le montant de la franchise : c’est la somme qui reste à votre charge après indemnisation par l’assureur.
Choisir son assurance GLI
L’assurance GLI a un coût, qui représente un pourcentage des loyers annuels, autour de 4 %. Vous pouvez la souscrire seul, ou par le biais d’une agence immobilière de gestion locative, pour bénéficier de prix négociés sur la base d’un volume.
Vous devrez choisir votre GLI en fonction de :
- La durée de garantie ;
- Le montant maximum de loyers et charges couverts (est-ce un pourcentage ou l’intégralité ?) ;
- Du mode de location : certaines assurances ne couvrent pas les logements meublés ;
- Au bout de combien de temps êtes-vous indemnisé ?
- Le plafond de garantie : est-il exprimé en mois de loyers, en plafond global ?
- Le montant des dégradations locatives ;
- Si vous êtes couvert en cas de départ prématuré du locataire, avant le délai de préavis, en cas de décès du locataire ou en cas de départ à la cloche de bois ;
- Les modalités pour assurer le locataire : combien doit-il gagner par mois par rapport au loyer, doit-il obligatoirement être en CDI… ;
- Les conditions pour actionner la garantie : au bout de combien de mois d’impayés…
- Les modalités d’accompagnement en cas de procédure de recouvrement de loyers ou de contentieux…
Prenez le temps de comparer les offres avant de vous décider ! Une bonne nouvelle pour finir : la GLI fait partie des assurances déductibles des revenus locatifs en régime réel d’imposition.
