Hantise des investisseurs, le risque d’impayés peut être couvert par une assurance, mais vous avez tout intérêt à bien sélectionner le locataire pour vous en prémunir. Après avoir étudier les différentes garanties vous avez deux possibilités qui s’offrent à vous : sélectionner vous-même le locataire, ou confier cette tâche à une agence immobilière. Si vous décidez d’assumer seul la gestion locative, vous veillerez à demander un certain nombre de documents au candidat afin de mesurer sa solvabilité.
Un bon locataire, c’est quoi ?
Un bon locataire, c’est celui qui vous paie en temps et en heure et qui prend soin de votre logement. Autrement dit, un candidat bon payeur et sérieux.
Pour garantir la sécurité et la pérennité de votre investissement locatif, vous devez choisir un locataire :
- Idéalement en CDI ou fonctionnaire : vous aurez ainsi l’assurance que le locataire possède une situation professionnelle stable. Pour autant, les candidats en CDD ou travailleur indépendant ne doivent pas forcément être écartés de façon automatique ! Prenons l’exemple d’un médecin, qui effectue un remplacement pendant 6 mois dans votre ville. Il disposera très certainement de revenus suffisants pour assumer le loyer. Ce qui importe, c’est aussi l’activité ;
- Qui perçoit des revenus 2.8 ou 3 fois supérieurs au montant du loyer. La solvabilité repose sur un équilibre entre le poids des charges et des revenus !
Le fait de louer à plusieurs locataires (un couple, des colocataires) vous permet aussi de sécuriser le montant des loyers, à condition de prévoir une clause de solidarité entre eux. Vous pourrez ainsi demander l’intégralité des loyers à l’un ou à l’autre.
Où trouver des locataires ?
Première piste à explorer pour trouver le locataire idéal : le bouche-à-oreille avec les proches. Faites-leur savoir que vous cherchez à louer votre bien, il peut être rassurant de louer à une connaissance.
Sinon, vous pouvez poster une annonce sur les sites spécialisés comme Leboncoin ou Se Loger, et sur les réseaux sociaux (Market Place sur Facebook, par exemple). Certains sites vous proposent une formule intéressante : vous aurez accès à une liste de locataires en quête d’un logement, réputés solvables et sérieux.
Enfin, vous pouvez confier la recherche à un agent immobilier. Vous devrez alors payer des frais d’agence, qui représentent un pourcentage du loyer.
Les questions à poser avant de recevoir des candidats en visite
Pour vous épargner des visites inutiles, vous pouvez déjà poser quelques questions aux candidats qui vous contactent. Demandez-leur par exemple :
- Quelle est la nature de votre contrat de travail ?
- Quelle activité exercez-vous ?
- Percevez-vous plus de 3 fois le montant du loyer ?
- Serez-vous seul ou en couple dans la location ?
- Pouvez-vous proposer un garant ?
Les documents à demander pour s’assurer de la solvabilité
La loi vous autorise à demander un certain nombre de documents : justificatifs d’identité, de domicile, de situation professionnelle et de ressources.
Le justificatif d’identité
Vous pouvez demander la carte d’identité, le passeport, ou la carte de résident. Assurez-vous que la pièce d’identité est bien en cours de validité !
Le justificatif de domicile
Vous pouvez demander :
- Une attestation du bailleur actuel, qui certifie que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;
- Une attestation d’hébergement gratuit le cas échéant ;
- Les trois dernières quittances de loyer ;
- Le titre de propriété ou le dernier avis de taxe foncière si le candidat passe du statut de propriétaire à celui de locataire.
Vous pouvez exiger un original du document, à la place d’une copie.
Le justificatif de la situation professionnelle
Vous pouvez demander au candidat :
- S’il est salarié : le contrat de travail, ou si vous préférez, une attestation de l’employeur qui précise la nature de l’emploi (CDD, CDI, intérim), l’activité exercée et la qualification professionnelle (salarié, cadre…), la date d’entrée en poste et si le candidat est toujours en période d’essai, la date à laquelle elle expire ;
- S’il est professionnel libéral : la copie de sa carte professionnelle ;
- S’il est commerçant : un extrait Kbis de moins de 3 mois ;
- S’il est artisan : un extrait D1 de moins de 3 mois ;
- S’il est stagiaire : le contrat de stage ;
- S’il est étudiant : le certificat de scolarité ou la carte d’étudiant ;
- S’il est travailleur indépendant auto-entrepreneur : la copie de l’attestation d’affiliation à l’URSSAF.
Le locataire peut vous fournir une copie, mais préférez demander l’original et une copie. Vous pourrez ainsi vous assurer que le document existe bien légalement au jour de la visite, et le restituer immédiatement au candidat.
Le justificatif de ressources
Vous pouvez demander au candidat un ou plusieurs justificatifs parmi les suivants :
- S’il est salarié : les 3 dernières fiches de paie ;
- S’il est professionnel libéral, commerçant, artisan : les deux derniers bilans
- comptables ;
- S’il est travailleur indépendant auto-entrepreneur : l’attestation fiscale URSSAF ;
- S’il est stagiaire : le justificatif de paiement des indemnités de stage ;
- S’il est étudiant : le justificatif de versement des bourses le cas échéant ;
- S’il est retraité : le justificatif de versement de la pension de retraite ;
- Si le candidat est investisseur locatif : un justificatif de revenus locatifs.
En outre, si le candidat perçoit ou est éligible à des aides au logement, vous pouvez lui demander un justificatif de l’ouverture des droits auprès de la Caf + le justificatif d’allocations des 3 derniers mois, ou l’attestation de simulation de la Caf.
Enfin, vous pouvez demander le dernier avis d’imposition ou de non-imposition.
Comment vérifier la solvabilité du locataire avec ces documents ?
Certains candidats savent très bien utiliser Photoshop pour truquer les documents. Heureusement, vous pouvez vérifier que l’avis d’imposition est bien un original sur ce site de l’administration fiscale.
L’avis d’imposition peut aussi vous permettre de contrôler que le montant indiqué sur les bulletins de paie est bien le bon. Il vous suffit de multiplier le salaire indiqué par 12 et de vérifier que le total concorde ou est supérieur à celui indiqué sur l’avis d’impôt.
Vous êtes désormais assuré de la solvabilité de votre locataire. Pour renforcer vos garanties, il existe deux pistes à explorer : le garant et l’assurance.
Les autres moyens de se protéger contre les impayés de loyers
Demandez à votre locataire qu’un proche solvable se porte caution du paiement des loyers et des charges. Vous vous assurerez de la solvabilité du garant avec les mêmes documents que ceux demandés à votre locataire. Vous inclurez une clause de solidarité dans l’acte de cautionnement, afin de pouvoir actionner le garant en paiement des loyers sans vous retourner au préalable contre le locataire.
Vous pouvez aussi souscrire une assurance garantie loyers impayés, appelée GLI. Prenez soin de bien lire les clauses afin de savoir quel doit être le profil du locataire, quel montant il doit gagner, combien de mois d’indemnisation sont prévus ou encore dans quelles conditions vous pouvez actionner la garantie. La GLI a un coût : autour de 4 % des loyers annuels.
Enfin, il existe une garantie gratuite, proposée par Action Logement : la garantie Visale. Toutefois, elle est accordée à une liste limitative de locataires et de bailleurs, sur des critères d’âge, de contrat de travail ou encore de montant du loyers.
