Leçon 2 – Déterminer son budget pour investir

Maintenant que vous avez déterminé votre profil d’investisseur, vous ne pouvez pas vous lancer tête baissée dans la recherche d’un bien immobilier. Vous devez savoir quel budget vous pouvez lui affecter. Vous allez devoir simuler votre capacité d’emprunt, qui dépend de critères comme votre taux d’endettement et le montant de votre apport personnel.

Budget d’achat : que comprend-il ?

Sauf à acheter un bien immobilier neuf, vous aurez sans doute de petits, voire de gros travaux à réaliser. Il vous faut aussi prendre en compte les frais annexes à l’acquisition : frais de notaire, commission d’agent immobilier et de courtier…

Le prix d’achat du bien

D’abord, intéressez-vous au prix du marché sur la ville où vous envisagez d’investir. Étudiez dans quel état sont les logements sur les fourchettes hautes et basses, cela vous aidera ensuite à évaluer le coût d’acquisition augmenté des travaux.

Les frais annexes à l’achat

Il est devenu très difficile d’emprunter sans apport. L’apport personnel, c’est l’épargne que les banques exigent avant de vous accorder un prêt immobilier. Il se destine notamment à financer les frais annexes à l’achat, qui sont :

💸 Les frais d’agence immobilière : si vous passez par un agent immobilier, sachez que vous les aurez toujours à votre charge. Soit le prix de vente a été augmenté de la commission, soit la commission est à payer à part. Comptez entre 3 et 7 % du prix d’acquisition ;

💸 Les frais de notaire : en réalité, il faut parler de frais d’acquisition. Les émoluments du notaire représentent à peine 10 % de la somme totale que vous allez dépenser. Le reste se constitue de taxes perçues pour le compte de l’État et des collectivités locales. Dans le neuf, les frais de notaire sont compris entre 2 et 3 % du prix d’achat. Dans l’ancien, ils représentent 7 à 8 % ;

💸 Les frais de courtage : comme les frais d’agence, ils ne sont pas obligatoires. Vous paierez les honoraires du courtier seulement si vous signez l’une des offres de prêt qu’il a négocié pour vous. Deux possibilités : des honoraires en pourcentage du capital emprunté ou une somme forfaitaire ;

💸 Les frais de dossier pour l’émission de l’offre de prêt : vous les paierez uniquement si vous acceptez l’offre de prêt émise par la banque. Ils se montent en général à 1 % du capital emprunté, mais sont négociables ;

💸 Les frais de garantie : vous devez couvrir le remboursement de votre prêt immobilier avec une garantie, toujours payante (à part les fonctionnaires qui bénéficient de la Casden). Si vous êtes couvert par un organisme de cautionnement, comptez 1.2 % du capital emprunté. L’hypothèque et sa mainlevée reviennent à 2 %, le privilège de prêteur de deniers, à 1.5 %.

Le coût du prêt immobilier

Vous connaîtrez le coût global du prêt immobilier en vous reportant au TAEG (taux annuel effectif global). Vous permettant de comparer les offres de prêt, il comprend :

👉 Le taux nominal que vous négociez avec la banque pour votre crédit immobilier. Il varie essentiellement en fonction de la durée de remboursement ;

👉 Le taux de l’assurance emprunteur : il varie en fonction de votre âge, état de santé, profession, le fait d’être fumeur ou non ;

👉 La rémunération des intermédiaires en financement ;

👉 Les frais de dossier bancaire ;

👉 Les frais de garantie.

Combien je peux emprunter : ma capacité d’emprunt

Définition de la capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt, c’est tout simplement le montant qu’une banque acceptera de vous prêter. Pour la calculer, la banque tient compte de vos revenus et charges. 

La règle fixée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), c’est que l’ensemble de vos remboursements ne doit pas excèder 35 % de vos revenus disponibles.

Ce qui est pris en compte dans la capacité d’emprunt

L’apport personnel

On l’a vu, l’apport personnel sert à financer les frais annexes. En général, les banques exigent un apport d’au moins 10 % du total de l’achat. Si vous disposez d’une somme plus importante, vous pouvez :

• L’affecter à votre achat pour emprunter plus ;
• L’affecter à votre prêt immobilier pour emprunter moins ou raccourcir la durée de remboursement.

Veillez à ne pas injecter tout votre apport personnel dans votre investissement. Il est recommandé de conserver des liquidités, pour faire face à des dépenses imprévues, comme des travaux supplémentaires.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement désigne le ratio charges / revenus. Depuis 2022, il doit obligatoirement respecter le plafond des 35 %. 

Les banques peuvent déroger à cette règle dans des conditions strictes : priorité à l’acquisition de la résidence principale et aux primo-accédants ! Seule 4 % de la production trimestrielle de crédits peut être affectée à l’investissement locatif ou à la résidence secondaire.

Le taux d’endettement se calcule selon la formule suivante :

Charges / revenus x 100.

Dans les revenus, les établissements prêteurs comptabilisent :

• Vos salaires : intégralement si vous êtes en CDI période d’essai expirée ou fonctionnaire. Sur la base d’une moyenne sur un an si vous êtes en CDD ou travailleur indépendant ;
• 70 % des futurs loyers de l’investissement locatif : le reliquat sert à couvrir les risques locatifs, qui par ailleurs peuvent être assurés pour sécuriser au maximum votre investissement.

Dans les charges, on trouve les échéances d’autres crédits (crédit à la consommation, crédit auto…) et les pensions alimentaires.

Le taux d’intérêt et la durée d’emprunt

Le taux d’intérêt, c’est la rémunération de la banque qui vous accorde un prêt immobilier. Il est fixé à partir de différents facteurs comme :

• Le taux directeur de la BCE ;
• Le taux interbancaire (taux auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles) ;
• Le coût du risque (plus votre profil est risqué, plus le taux d’emprunt est élevé) ;
• La durée de remboursement : c’est aussi un facteur de risque, donc plus la durée est longue, moins bon est le taux et vice-versa. Toutefois, emprunter sur une durée longue vous permettra d’emprunter plus, tout en conservant les mensualités sous la barre des 35 % d’endettement ;
• La marge de la banque.

Depuis une décision de HCSF de 2022, la durée maximum de remboursement est fixée à 25 ans. + 2 ans si vous mettez en place un différé de remboursement parce que vous n’entrez pas dans les lieux au déblocage du prêt, pour cause de travaux notamment. En général, en investissement locatif, la durée maximale est de 20 ans.

Les aides d’État à l’achat : y ai-je droit ?

Prêt à taux zéro, prêt Action Logement, prêt d’accession à la propriété : ces crédits sans intérêts ou avec un taux avantageux ne peuvent pas être sollicités pour l’investissement locatif. Ils sont conçus pour aider les particuliers à devenir propriétaires de leur résidence principale.

En revanche, les aides à la rénovation énergétique comme l’éco-PTZ peuvent être accordées aux propriétaires bailleurs.