Bienvenue dans cette leçon qui est consacrée à l’impôt sur la revente immobilière. Nous avons abordé quelques notions durant les leçons précédentes. Il est temps de comprendre les mécanismes de la fiscalité immobilière, elle est essentiel pour optimiser vos investissements. Nous aborderons les concepts de plus-value immobilière et les stratégies pour échapper à l’impôt à la revente, sous certaines conditions.
Comprendre la plus-value immobilière
Définition de la plus-value
La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Elle est généralement soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lors de la revente du bien, sauf dans certaines situations spécifiques d’exonération, comme la vente de votre résidence principale.
Calcul de la plus-value
Le calcul de la plus-value immobilière prend en compte divers éléments pour déterminer la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition :
- Prix de vente du bien : Il s’agit du montant effectivement perçu lors de la cession du bien immobilier.
- Prix d’acquisition du bien : Il s’agit du prix payé lors de l’achat du bien immobilier.
La plus-value est obtenue en soustrayant le prix d’acquisition du prix de vente. Si le résultat est positif (vous vendez plus cher que vous n’avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value. Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
L’impôt sur la plus-value
L’impôt sur la plus-value immobilière se compose de deux éléments : l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Cependant, des abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant ainsi l’impôt à payer. Ces abattements sont différents pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Voici un tableau présentant les durées de détention et les abattements correspondants pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22 ans | 4% supplémentaires | 1,60% supplémentaires |
| De 23 à 30 ans | Exonération totale | 9% par an |
| Plus de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Ainsi, par exemple, si vous vendez un bien après 10 ans de détention, l’abattement pour l’impôt sur le revenu sera de 24% (6% par an pendant 4 ans) et l’abattement pour les prélèvements sociaux sera de 16,5% (1,65% par an pendant 10 ans).
Après 22 ans de détention, la plus-value immobilière est totalement exonérée d’impôt sur le revenu grâce à l’abattement de 100%. Quant aux prélèvements sociaux, ils sont totalement exonérés après 30 ans de détention.
Il est important de noter que ces taux et durées sont susceptibles de changer en fonction des évolutions législatives. Il est donc recommandé de vérifier les informations auprès des autorités fiscales compétentes avant de réaliser une vente immobilière.
Ventes concernées
Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières réalisées dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé. Vous êtes concerné dans les cas suivants :
- Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, forêt)
- Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes, usufruit, nue-propriété, par exemple)
- Vente de biens ou droits par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
- Échange de biens, partage ou apport en société
En résumé, la plus-value immobilière est un gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier et est généralement soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le calcul de la plus-value prend en compte le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Plusieurs types de transactions immobilières sont concernés par la taxation des plus-values.
Échapper à l’impôt à la revente : quelles conditions ?
Exonération pour la résidence principale
Selon les dernières informations du gouvernement français, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente de votre résidence principale et de ses dépendances (cave, garage, place de stationnement, cour, etc.). Le logement doit constituer votre habitation habituelle et effective, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année. De plus, le bien doit être votre résidence principale au moment de la vente. En cas de séparation ou de divorce, il suffit que l’un des ex-conjoints (mariés, pacsés ou concubins) ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente pour bénéficier de cette exonération.
Autres exonérations liées au bien cédé
Vous pouvez également être exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente d’un logement autre que la résidence principale si vous respectez les deux conditions suivantes :
- Vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de deux ans.
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre années précédant la vente.
En outre, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière pour tout bien détenu depuis plus de 22 ans. La plus-value réalisée lors de la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans est également exonérée de prélèvements sociaux.
D’autres cas d’exonération sont prévus, notamment pour les biens dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, la vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2024, ou encore la vente d’un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement.
Exonérations liées à la situation du vendeur et de l’acquéreur
Des exonérations sont possibles en fonction de la situation du vendeur, notamment s’il perçoit une pension de vieillesse, possède une carte mobilité inclusion (CMI), réside dans un établissement d’accueil pour personnes âgées ou adultes handicapés, ou s’il est non-résident en France.
Concernant l’acquéreur, des exonérations sont prévues dans les cas suivants :
- Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2023).
- Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2023).
- Bien exproprié, à condition d’utiliser l’intégralité de l’indemnité pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
- Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement, s’il utilise l’intégralité du prix de cession pour l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.
Ce qu’il faut retenir
En somme, plusieurs conditions permettent d’échapper à l’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien immobilier. L’exonération la plus courante concerne la résidence principale. D’autres cas d’exonération sont liés à la situation du vendeur, à celle de l’acquéreur ou aux caractéristiques du bien cédé.
Il est important de se renseigner sur les évolutions législatives et les conditions spécifiques d’exonération auprès des autorités fiscales compétentes avant de réaliser une vente immobilière. De cette manière, vous pourrez bénéficier des exonérations auxquelles vous avez droit et optimiser votre investissement immobilier.
