Leçon 3 – Louer en direct ou en agence ?

Économiser des frais d’agence ou garantir la sécurité de votre investissement : vous vous demandez si vous devez louer en direct ou avec agence. Pour répondre à cette question, vous devez prendre en compte des critères aussi divers que le nombre de biens composant votre patrimoine immobilier, votre disponibilité ou encore le mode de location.

La gestion locative, ça consiste en quoi ?

La gestion locative désigne l’ensemble des tâches qu’un bailleur ou qu’un mandataire gestionnaire doit assumer pour trouver un locataire, gérer le bien pendant la location et pour y mettre fin. Elle comprend :

• La prise de photos de l’appartement ou de la maison, la rédaction d’une annonce de location impactante et sa publication sur les sites spécialisés ;
• La réponse aux demandes de contact et la présélection des candidats ;
• L’organisation des visites et la préparation des réponses aux questions que les candidats sont susceptibles de vous poser ;
• La réception et l’étude des dossiers (contrat de travail, bulletins de paie, avis d’imposition, documents du garant…) ;
• La sélection du locataire ;
• La rédaction et la signature du bail de location nue ou de location meublée, en respectant la réglementation applicable ;
• La rédaction d’un état des lieux d’entrée le plus détaillé possible : une tâche qui peut prendre plusieurs heures pour un grand logement meublé ;
• L’envoi de l’appel de loyers et de charges chaque mois ;
• L’envoi des quittances ;
• Les relances en cas d’impayés ;
• S’occuper des réparations à la charge du propriétaire bailleur ;
• Gérer le délai de préavis en s’assurant de trouver rapidement un successeur pour éviter la vacance locative ;
• Rédiger l’état des lieux de sortie ;
• Calculer les retenues à prélever sur le dépôt de garantie le cas échéant…

Cette liste n’est pas exhaustive ! Comme vous le voyez, elle est longue et chronophage.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une location en direct ?

Les avantages de louer en direct

✅ L’avantage essentiel de la location en direct, c’est qu’elle est gratuite. Vous dégagez donc en théorie une meilleure rentabilité. On vous dira plus tard pourquoi cette affirmation reste théorique.

✅ Autre atout de la location en direct : vous conservez intacte votre liberté d’action et de décision. Vous demeurez libre de choisir votre locataire, tout en vous assurant bien entendu qu’il présente des garanties de solvabilité et de stabilité professionnelle.

✅ Enfin, pour les propriétaires bailleurs qui ont du mal à déléguer, la gestion locative par soi-même permet de conserver la mainmise et une vision parfaite du suivi de la location.

Les inconvénients d’une location en direct

❌ Vous l’avez vu au nombre de tâches que l’on a exposé : la gestion locative prend du temps. Il faut donc vous montrer disponible pour l’assumer, sans impacter votre vie personnelle ou votre vie professionnelle.

❌ Par ailleurs, les rapports entre bailleurs et locataires sont strictement réglementés. Par exemple, vous devez respecter la durée minimale du bail imposée par la nature de la location, nue ou meublée.

Certaines clauses, comme celle interdisant les animaux de compagnie, sont interdites. Vous devez fournir un certain nombre de documents obligatoires au bail, comme le diagnostic énergétique. D’ailleurs, le saviez-vous ? Vous ne pouvez pas louer votre logement s’il est considéré comme une passoire thermique.

En bref, la législation et la réglementation applicables à la location sont lourdes, et elles changent régulièrement. Vous devez donc posséder de solides connaissances en immobilier, et les mettre à jour souvent !

❌ Enfin, en cas de litige, les rapports peuvent se dégrader très rapidement avec le locataire.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une location avec agence de gestion locative ?

Les avantages de louer avec une agence immobilière

✅ La première et pas des moindres, c’est que vous pouvez vous occuper de rien. On dit que vous pouvez, parce que vous modulez à la carte les prestations de gestion locative. 

Vous avez l’option de la confier intégralement à l’agent immobilier, travaux de réparation inclus, ou de mettre à sa charge seulement quelques tâches comme la recherche du locataire ou l’envoi des loyers… C’est du sur-mesure ! À la clé, un gain de temps certain, et l’assurance de pouvoir partir en vacances l’esprit léger.

✅ Deuxième atout de la gestion déléguée : vous êtes certain de ne pas commettre d’erreur dans la rédaction du bail, la révision des loyers, les obligations à votre charge… Les mandataires connaissent parfaitement la législation.

✅ Par ailleurs, le mandataire de gestion locative peut vous faire bénéficier de tarifs préférentiels sur les contrats d’assurance, dont la garantie des loyers impayés (GLI). Comment est-ce possible ? Parce qu’il en gère un grand volume, ce qui lui permet de négocier les prix avec les assureurs.

✅ Autre avantage : la responsabilité de l’agent.

Prenons un exemple. En gestion directe, vous ne vérifiez pas sur le site de l’administration fiscale que l’avis d’imposition est bien authentique. En fait, il ne correspond pas au montant des salaires, et vous vous retrouvez à avoir signé avec un locataire qui gagne seulement 2 fois le montant du loyer. Vient un premier impayé, puis un autre. Vous n’aurez personne contre qui vous retourner, vous ne pourrez vous en prendre qu’à vous-même.

À l’inverse, si le même problème se présente avec un mandataire, qui ne s’est pas montré assez diligent dans ses contrôles, il sera condamné à vous indemniser.

✅ Enfin, s’il un problème se présente avec le locataire, ce sera au mandataire de s’en occuper. Vous conservez donc une bonne relation avec ce dernier.

Les inconvénients de la gestion locative déléguée

❌ Immédiatement, vous pensez au coût de la gestion locative. C’est vrai qu’elle représente un poids non négligeable : de 3 à 7 % des loyers annuels. A priori, cette dépense viendra nuire à votre taux de rendement.

✋ Souvenez-vous, en début d’article, on vous disait que la gestion en direct est gratuite, et donc assure en théorie une meilleure rentabilité. 

👉 On parlait de théorie, car les frais de gestion locative peut être déduits de vos revenus locatifs imposables. 

👉 En outre, en vous appuyant sur un professionnel de l’immobilier, vous minimisez votre prise de risque sur les impayés, la vacance locative et les litiges avec les locataires. Encore un bon point pour la rentabilité !

❌ Parmi les autres inconvénients, citons l’impossibilité de choisir le locataire et la difficile négociation sur le montant du loyer.

Synthèse des avantages et inconvénients location directe et par agence

Gestion directe

Gestion par agence

Au final, la location en direct, c’est pour quel profil d’investisseur ?

• Ceux qui habitent à proximité du logement loué ;
• Ceux qui disposent de temps à consacrer à la gestion locative ;
• Ceux qui souhaitent empocher l’intégralité des loyers pour financer leurs mensualités de crédit ou bénéficier d’un revenu supplémentaire
• Ceux qui louent en location vide, réputée plus stable que la location meublée ;
• Ceux qui louent des grandes surfaces (minimum T3) où le turn-over de locataires est plus faible.

Et la gestion avec agence, c’est pour quel profil de bailleur ?

• Ceux qui habitent loin de leur investissement ;
• Ceux qui ne souhaitent pas passer du temps à gérer leur bien ;
• Ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine plutôt que générer des revenus complémentaires ;
• Ceux qui optent pour la location meublée, classique ou saisonnière ,
• Ceux qui louent des studios ou des T1 ;
• Ceux qui possèdent plusieurs biens immobiliers.

Exemple de location en direct

Jean habite à Lyon. Il vient d’acheter un appartement 3 pièces dans le centre-ville de Lyon et les loyers doivent pouvoir rembourser les mensualités de son crédit. Il a un travail à côté mais est en mesure de consacrer une heure par semaine à la gestion de son bien. Il tient absolument à avoir le contrôle total sur son investissement. Après avoir pesé le pour et le contre, Jean prend la décision de louer son bien immobilier en direct, et ce pour plusieurs raisons :

• Il habite à côté du bien et peut donc s’y rendre rapidement en cas d’urgence.
• Il a choisi un T3, ce qui lui permet d’avoir moins de turnover qu’un studio.
• Il veut garder le contrôle sur la gestion de son investissement.
• Il a besoin d’un rendement important pour autofinancer son investissement.

Exemple location en agence

Maryse habite dans un petit village près de Brignoles. Elle vient d’acheter un studio à côté de l’université de Marseille dans l’objectif de le louer à des étudiants. Maryse a financé son bien pour moitié avec un apport personnel, et pour moitié avec un crédit immobilier.

Son objectif est de se constituer un patrimoine. Elle souhaite que son investissement lui rapporte de l’argent de manière passive. Après avoir réfléchi à le louer en direct, elle décide finalement de déléguer la gestion de son studio à une agence pour différentes raisons :

• Elle habite à une heure du bien et doit dégager beaucoup de temps pour s’y rendre.
• Elle a choisi un studio, ce qui signifie que le locataire est amené à changer souvent.
• Elle souhaite se constituer un patrimoine pour le long terme. Elle apporte donc moins d’importance au rendement.
• Elle est au régime du réel et déduit les frais de gestion locative.
• Elle souhaite consacrer son temps à ses loisirs plutôt qu’à la gestion de son investissement.

Quelle agence choisir pour la gestion locative ?

Si vous décidez de gérer la location de votre bien avec agence, bien la choisir reste important. Consultez nos avis d’experts sur les grandes agences du marché français ci-dessous :

• Manda (ex Flatlooker)
• Kaliz