Où investir en 2024?

Quand il s’agit d’investir dans l’immobilier, les conseils sont nombreux. Mais celui qui revient le plus souvent consistes à analyser le marché : en effet, ce n’est pas un secret, investir dans votre ville de coeur « parce que vous en avez envie » ne vous garantit absolument pas de faire un investissement rentable ! Pour cela, vous avez besoin de données fiables concernant le marché immobilier, pour vous permettre de prendre des décisions informées et sourcées. C’est pour cela que nous sommes fiers de vous présenter notre outil d’investissement, qui vous permet de déterminer rationnellement les villes dans lesquelles il est le plus rentable d’investir.

Etudiez les critères les plus importants pour vous et sélectionnez les villes adaptées à votre budget : votre projet d’investissement devient soudain bien plus concret.

Comment utiliser notre outil pour étudier le marché immobilier ?

Pour utiliser notre outil, vous avez plusieurs possibilités :

  • en indiquant la commune qui vous intéresse, soit par son nom soit via son code postal.

Cette entrée vous permet alors de déterminer le type de bien dans lequel vous avez intérêt à investir.

  • en modifiant l’un des autres critères du tableau via le menu déroulant

Surface, population, prix d’achat moyen, rentabilité brute etc. Autant de critères importants pour déterminer la pertinence de votre investissement.

Chaque critère ainsi sélectionné modifie le tableau, qui vous présente par défaut la liste des résultats par ordre alphabétique des communes. Mais vous pouvez modifier cet ordre en cliquant sur les petites flèches à droite de chacun des critères dans l’en-tête du tableau. Cela vous permet de les trier selon le critère qui vous intéresse le plus. Par exemple, selon la rentabilité brute, pour voir en un coup d’œil les villes les plus intéressantes !

Quelles sont les meilleures villes pour investir en immobilier en 2024 ? (projections pour 2024)

Chalon-sur-Saone

Cette ville bénéficie d’une rentabilité brute exceptionnelle de plus de 9 % sur différentes surfaces (les studios et les T3), ce qui fait d’elle l’une des villes les plus rentables de 2024. Par ailleurs, contrairement à beaucoup de villes rentables, les prix de l’immobilier ont augmenté sur les 5 dernières années (+25 % pour les studios!). C’est une très bonne nouvelle considérant que les prix ont baissé dans la plupart des villes de France en réponse à la hausse des taux immobiliers.

Avantages

  • une rentabilité brute exceptionnelle de plus de 9% 
  • investissement intéressant pour différents types de surfaces
  • une augmentation des prix marquée au cours des 5 dernières années

Inconvénients

  • l’augmentation rapide des prix n’est pas entamée par la hausse des taux immobiliers, ce qui peut entraîner des mensualités plus élevées que le prix du loyer

Saint Etienne

Saint-Etienne est intéressante pour l’investissement pour deux raisons principales : la rentabilité brute des studios de presque 9% et l’augmentation des prix de près de 40 % au cours de 5 dernières années. Cela en fait un investissement idéal pour louer à des étudiants, avant de revendre avec une plus-value importante. Située à seulement quelques kilomètres de Lyon, la ville profite du dynamisme de cette dernière. Par ailleurs, elle accueille plus de 30 000 étudiants par an !

Avantages

  • une rentabilité brute de près de 9 %
  • 40 % d’augmentation des prix au cours de 5 dernières années
  • proche de Lyon
  • ville étudiante importante
  • ville de plus en plus touristique, intéressante pour les locations courte durée

Inconvénients

  • les logements principalement à destination des étudiants peuvent souffrir d’une rentabilité moins en raison d’une vacance locative entre juin et septembre

Carcassonne

Carcassonne présente une rentabilité brute de 8,8 % et une augmentation des prix de 22 %. Cela concerne les studios comme les surfaces plus importantes comme les T2. Ce sont d’excellents chiffres qui orientent déjà notre jugement, mais la ville présent d’autres avantages. En effet, la ville est idéale pour la location courte durée du fait de sa forte valeur touristique. Grâce à son fort classée au patrimoine mondial de l’Unesco, elle attire deux millions de touristes chaque année ! Par ailleurs, grâce au travail de l’agglomération, l’afflux de touriste est constant durant l’année, avec un pic pendant les mois d’été où la rentabilité devient particulièrement intéressante.

Avantages

  • rentabilité brute très intéressante
  • forte augmentation des prix au cours des 5 dernières années
  • plus de 2 millions de touristes par an, ce qui en fait un investissement intéressant pour de la courte durée
  • des touristes toute l’année, notamment grâce à l’aéroport à proximité

Inconvénients

  • si vous envisagez de louer à des touristes, prenez en compte la vacance locative importante, ainsi que les différents frais liés à la gestion de votre bien si vous n’êtes pas sur place (conciergerie airbnb, frais de ménage etc)

Valence

Valence présente une rentabilité de 8,4 % et une augmentation des prix immobiliers de 31 % au cours des 5 dernières années. C’est par ailleurs un pôle attractif intéressant dans la région du fait de ses deux ports ; c’est un pôle économique et culturel dynamique qui attire autant les familles que les visiteurs. Elle est également très bien desservie par les lignes TGV vers les grandes villes.

Avantages

  • rentabilité brute de plus de 8 % 
  • augmentation importante des prix de l’immobilier
  • pôle économique important de la région
  • très bon maillage de transports

Inconvénients

  • renseignez-vous bien concernant la ville car en fonction du quartier, les prix à l’achat diffèrent beaucoup…ce qui a également un impact sur les loyers que vous pouvez demander

Garges-lès-Gonesse

Garges-lès-Gonesse propose elle aussi une belle rentabilité sur les T3 à 8,2 %, avec une augmentation des prix de près de 20 % en 5 ans. Située dans la banlieue Nord de Paris, cette ville bénéficie d’un très bon réseau de transports en commun, ainsi que de la proximité de plusieurs autoroutes et de l’aéroport Charles-de-Gaulle. Située à environ 15 kilomètres de la capital, elle est intéressante du fait de sa proximité avec cette dernière, tout en bénéficiant d’une qualité de vie supérieure qui est certaine d’attirer les familles.

Avantages

  • une rentabilité brute de plus de 8 % 
  • une augmentation des prix importante au cours des 5 dernières années
  • proximité avec Paris
  • excellent réseau de transports

Inconvénients

  • la tension immobilière est actuellement très élevée, ce qui signifie que vous allez devoir prendre une décision très rapidement quand un bien est disponible à la vente

Niort

Située à proximité de grandes villes dynamiques telles que Bordeaux et Poitiers, la ville de Niort bénéficie depuis quelques années d’une belle augmentation démographique, boostée par l’après-Covid. Le renforcement des infrastructures de transport dans ses environs fait d’elle un futur pôle attractif idéal pour les investissements. Proche de la mer (à 1h de route) et de la campagne, elle s’impose désormais comme un paradis pour les familles et les jeunes actifs, également attirés par son bassin d’emplois. Enfin, la ville propose une rentabilité de plus de 6,6 % pour les studios, ce qui est très intéressant. L’augmentation des prix immobiliers par ailleurs particulièrement impressionnante, à presque 60 % !

Avantages

  • rentabilité de près de 7 %
  • augmentation des prix particulièrement impressionnante au cours de 5 dernières années
  • proximité avec des grandes villes qui font d’elle un centre dynamique
  • excellente qualité de vie
  • bassin d’emplois intéressant

Inconvénients

  • là aussi la tension à l’achat est très élevée, ce qui entraîne une augmentation des prix en flèche depuis plusieurs années ; cela peut impacter la rentabilité de votre investissement à terme

Aubervilliers

Aubervilliers propose une rentabilité brute de 6,6 % pour les studios, ce qui est très intéressant. Cela s’explique notamment par sa proximité avec Paris, ce qui signifie qu’elle est très prisée par les étudiants. Elle attire par ailleurs de plus en plus de monde, et notamment des familles. Par ailleurs, il est important de noter que son prix au m² reste parmi les plus attractifs du Grand Paris, même si les prix augmentent rapidement, et d’autant plus avec les travaux en vue des JO.

Avantages

  • une rentabilité brute de près de 7 % pour les studios
  • des prix qui restent accessibles pour le Grand Paris, même s’ils augmentent rapidement
  • une ville très prisée par les étudiants et les familles

Inconvénients

  • attention si vous achetez en copropriété car les bâtiments ne bénéficient pas d’un bon diagnostic énergétique : des travaux seront à prévoir pour des mises aux normes

Rennes

Au centre des classements des villes les plus intéressantes pour l’investissement locatif depuis des années, l’attractivité de la ville n’est plus à faire. Elle est surtout remarquable par l’augmentation des prix d’achat au cours des 5 dernières années : entre 43 et 65 % en fonction de la surface ! Et ce n’est pas étonnant, car elle attire de plus en plus de jeunes employés et de familles, du fait de son dynamisme économique et de sa qualité de vie. Mais cela signifie que sa rentabilité brute en patie, puisqu’elle est autour de 4,6 % pour les studios. Cependant, il y a encore de belles opportunités à découvrir en faisant de la rénovation, d’autant plus que la tension locative est très élevée.

Avantages

  • des prix en augmentation très rapide qui promettent une belle plus-value
  • une tension locative forte qui promet peu de vacance locative
  • une ville très dynamique depuis plusieurs années, ce qui en fait un placement sûr

Inconvénients

  • une rentabilité brute un peu en berne ces dernières années, même s’il y a encore de belles pépites à trouver

Brest

Brest fait partie des villes les plus dynamiques de France au niveau immobilier, soutenu par son activité estudiantine importante et son centre maritime créateur d’emplois. La présence de l’armée la rend également intéressante pour la location. Par ailleurs, les loyers augmentent régulièrement, de même que les prix à l’achat, ce qui la rend intéressante pour des investissement tant dans le moyen que le long terme. Enfin, le ticket d’entrée pour les studios est bas, mais les loyers sont plutôt élevés, ce qui permet d’avoir une belle rentabilité brute de 6,4 %.

Avantages

  • une rentabilité brute de 6,4 % sur les studios
  • des prix immobiliers plutôt bas qui permettent de réduire le ticket d’entrée
  • une ville attractive pour la location du fait de sa forte population estudiantine et militaire

Inconvénients

  • on a beau chercher, on ne trouve pas d’inconvénient à l’investissement dans cette ville ! 

Nantes

Tout comme Rennes, l’attractivité de Nantes n’est plus à démontré depuis plusieurs années. L’augmentation constante de sa population depuis 5 ans a entraîné une hausse importante des prix, ce qui a également entamé sa rentabilité. Cependant, elle promet de très belles plus-values, car son succès semble assuré. Particulièrement appréciée pour sa vie culturelle, historique, et sa qualité de vie, elle bénéficie aussi d’une très belle vitalité économique. Elle promet de belles stratégies d’investissement qui pourront s’adapter à vos différents projet. C’est une ville versatile !

Avantages

  • une forte augmentation des prix qui promet de belles plus-values
  • une ville extrêmement dynamique qui attire de très nombreux locataires
  • des quartiers et des populations variées qui permettent de diversifier les stratégies d’investissement
  • une forte tension locative qui promet de limiter les vacances locatives

Inconvénients

  • une rentabilité locative entamée par l’augmentation des prix de l’immobilier

Tarbes

Tarbes promet une très belle rentabilité brute à plus de 8 % pour les studios. Marquée par sa proximité avec les stations balnéaires, son ouverture sur les Pyrénées, et sa qualité de vie, elle est très prisée des locataires. C’est là aussi une ville étudiante et militaire, ce qui contribue à son attractivité, de même que sa proximité avec Lourdes et la mer, qui en font un haut lieu touristique.

Avantages

  • une ville avec une forte rentabilité de plus de 8 %
  • une ville très attractive pour les touristes
  • présence de nombreux étudiants et militaires, idéale pour les locations

Inconvénients

  • attention à la vacance locative si vous souhaitez louer à des touristes ou des étudiants

Quels critères pour choisir la ville parfaite pour un investissement locatif ?

Le plus important dans votre projet d’investissement locatif est de bien définir votre projet en amont, pour connaître les critères les plus importants dans la réussite de votre projet. Ainsi, vous n’allez pas vous tourner vers les mêmes biens si vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenu, limiter vos impôts, ou investir pour votre retraite. Voici la liste non exhaustive de critères auxquels vous allez devoir faire attention pour votre projet.

La rentabilité locative estimée

Elle est basée sur le prix de l’appartement et sur les futurs loyers estimés. Mais veillez à bien prendre en compte les différents coûts liés à l’achat pour calculer la rentabilité la plus proche de la réalité possible. Ainsi, ajoutez bien les frais de notaire, de courtage, d’agence, mais aussi les impôts liés à votre investissement. Et sans oublier le coût du crédit, qui peut s’avérer important en période de taux hauts ! Mais tout cela vous permettra de déterminer si votre projet peut vous rapporter de l’argent, ou au contraire s’il s’agit d’un mauvais investissement.

Demande locative

La demande locative est liée à la réussite de votre projet, car il perd évidemment de son sens si personne ne loue votre bien ! Pour éviter ce problème, renseignez-vous sur la demande locative, à savoir si les demandes de location sont plus élevées que les biens disponibles. Les villes étudiantes, militaires et qui attirent les jeunes actifs sont de très bons moyens de s’assurer que votre bien ne souffrira pas trop de la vacance locative.

Le prix moyen actuel (au m²)

Vous allez souvent trouver des informations en ligne qui présentent des évolutions de prix, ou qui parlent de prix de 2022, voire plus ancien. Hors, les prix de l’immobilier sont en constante évolution, d’un mois à l’autre, d’une ville à l’autre et d’un quartier à l’autre. Soyez donc attentif à chercher l’information la plus précise et la plus à jour possible, car des pépites comme des pépins peuvent se cacher.

La croissance économique d’une ville

Les villes en croissance économique attirent les jeunes actifs et les familles grâce à leurs bassins d’emplois. Elles promettent souvent de belles affaires, car les prix ne sont pas encore trop élevés, mais peuvent monter rapidement. Soyez particulièrement aux annonces concernant les constructions de transports en commun, comme des stations de métro ou de trams, ou l’ouverture de lignes TGV.

Étudier la démographie de la ville

La démographie de la ville va avoir un impact sur le type de bien que vous allez acheter pour louer. En effet, si vous investissez dans une ville habituée principalement par des familles avec enfants, vous n’allez probablement pas vous tourner vers un studio. A l’inverse, dans une ville très étudiante, ce type d’investissement peut être très rentable, comme les grands appartements à mettre en colocation.

Le potentiel de revalorisation

Enfin, le potentiel de revalorisation est aussi à prendre en compte, car même si votre location vous coûte un peu d’argent tous les ans, vous pouvez rentabiliser le tout grâce à la revente. En fonction de votre projet, vous pouvez même bâtir tout votre investissement sur cette stratégie, afin de bénéficier d’un apport conséquent pour un achat plus important, par exemple.

Conclusion

Il est important de bien penser votre projet d’investissement avant de vous lancer tête baissée. Heureusement, vous bénéficiez à l’heure actuelle de nombreuses informations en ligne qui vous permettent de vous renseigner en détail pour créer un projet sain et qui vous ressemble. Par ailleurs, un accompagnement professionnel sur ces sujets est toujours une bonne idée, car ils vous permettent d’anticiper des questions dont vous n’avez peut-être pas conscience. Mais la conclusion est simple : un projet bien préparé vous permet d’investir en toute sérénité !

Où investir en immobilier en 2024 ?

L’immobilier fait partie des placements préférés des Français car il est considéré comme sûr. Ainsi, même si les taux sont actuellement plus élevés qu’il y a quelques années, et si les prix sont légèrement à la baisse, il faut regarder l’investissement dans le temps. Et les chiffres sont très clairs : les prix de l’immobilier sont en hausse constante et les besoins de logement sont de plus en plus importants. Mais attention à ne pas investir n’importe où !

Tout dépend de votre projet et de la démographie de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Il faut savoir que les plus petites surfaces coûtent plus cher au mètre carré, mais demandent un investissement initial moins important. Cependant, louer un studio dans une ville majoritairement habitée par des familles ne sera peut-être pas l’investissement le plus rentable.

De nombreuses villes en France promettent de beaux rendements pour 2024. Les travaux de Grand Paris, notamment, ont ouvert la voie à des villes proches de la capitale. Cependant, de nombreuses autres villes en France sont dynamiques, tout en conservant des prix à l’achat raisonnables.

Lorsque vous souhaitez investir il est essentiel de bien déterminer le type de projet que vous souhaitez faire. Ensuite, il faut vous renseigner sur la ville qui vous intéresse, pour vous assurer de la demande effective en location, mais aussi des types de biens disponibles sur le marché et de la rentabilité attendue. Enfin, il est essentiel de vous renseigner concernant la population de la ville et des projections économiques.

Pour financer votre investissement locatif, il est souvent conseillé de profiter de l’effet de levier du crédit. Celui-ci vous permet d’emprunter des sommes conséquentes sans engager toute votre épargne, ce qui est intéressant considérant que votre locataire va rembourser une grande partie de vos mensualités. Attention toutefois à ce que le coût du crédit ne vienne pas trop entamer votre rentabilité.
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